Wynajem mieszkania z SIM
SIM, to spółka realizująca budownictwo społeczne, której zadaniem jest budowanie mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Misja i wizja SIM
Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM) ma na celu budowę mieszkań o przystępnych cenach dla osób z ograniczonym budżetem. Nasza misja polega na zapewnieniu godnych warunków mieszkaniowych dla wszystkich, niezależnie od ich statusu społecznego czy finansowego. Dążymy do stworzenia społeczności, w której każdy ma szansę na własne mieszkanie.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to filar dokonującego się właśnie przełomu w budowie mieszkań o umiarkowanym czynszu. SIM-y to spółki tzw. not for profit budujące mieszkania społeczne.
Dla kogo mieszkania w SIM?
Pierwszeństwo najmu będą miały osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko, o którym mowa w art. 7 ust. 1a ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. z 2019 r. poz. 1116); oraz
osoby starsze w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych (Dz. U. poz. 1705) – tj. osoby, które ukończyły 60. rok życia.
- Dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, a mają tzw. “zdolność czynszową”.
- Dla osób, których dochody są zbyt wysokie, by przyznano im lokal komunalny.
- Dla osób, które nie posiadają tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.
Korzyści z bycia najemcą w ramach SIM
Dowiedz się więcej o korzyściach nabycia mieszkania ze Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową.
Tylko 30% wkładu
Możliwość zamieszkania w SIM bez konieczności zaciągania wysokiego kredytu; umowa z SIM może jedynie obligować do wniesienia partycypacji w wysokości do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego.
Niski czynsz
nawet o połowę niższe stawki czynszu niż na rynku komercyjnym;
dla najemców będących jednocześnie partycypantami, możliwość rozliczenia partycypacji w czynszu (tzw. „wakacje czynszowe”, dzięki którym najemca przez czas określony w umowie, a w przypadku emerytów – bezterminowo, będzie płacił nawet 20% niższy czynsz).
Możliwość wykupu
możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności (uzyskanie własności mieszkania w perspektywie lat).
Atrakcyjny model finansowania
Atrakcyjny model finansowania, dzięki któremu stawki czynszu w mieszkaniach SIM są niższe niż na rynku komercyjnym (do 5% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego), dzięki:
preferencyjnemu kredytowi udzielanemu SIM przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) do wysokości 80% kosztów przedsięwzięcia (odsetki od tych kredytów wykupuje Skarb Państwa, dzięki temu BGK może zaoferować niższe oprocentowanie);
partycypacji (wkładowi) najemców – maksymalnie 30%.
Jak Skorzystać z Programu Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej
Aby wynająć mieszkanię z SIM, należy wypełnić formularz zgłoszeniowy. Po złożeniu zgłoszenia, nasz zespół skontaktuje się z Tobą, aby omówić szczegóły i odpowiedzieć na ewentualne pytania. Po zaakceptowaniu Twojego zgłoszenia, rozpoczynamy proces rezerwacji.
Zgłoszenie i weryfikacja
Wypełnij formularz zgłoszeniowy i skontaktujemy się z Tobą.
Omówienie szczegółów i akceptacja zgłoszenia
Nasz zespół skontaktuje się z Tobą, aby omówić szczegóły i zaakceptować Twoje zgłoszenie.
Wniesienie wkładu początkowego
Po zaakceptowaniu zgłoszenia, przystępujesz do wniesienia wkładu własnego. Wkład ten jest niezbędny do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego oraz rezerwacji mieszkania.
Kluczowe informacje
FAQ - często zadawane pytania
Znajdź odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące funkcjonowania SIM.
Kto może ubiegać się o najem mieszkania?
O najem mieszkania będzie mogła się ubiegać każda osoba fizyczna, niezależnie od jej sytuacji finansowej i rodzinnej. Podstawowym warunkiem zawarcia umowy najmu będzie jednak zobowiązanie się przez nią do terminowego uiszczania opłat eksploatacyjnych, opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego i czynszu wynikającego z umowy z operatorem.
W jaki sposób ubiegać się o najem?
Operator będzie informował o naborze najemców najpóźniej w terminie 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku dołączenia pozwolenia na budowę do przetargu – od zakończenia przetargu. Ogłoszenie o naborze najemców zostanie zamieszczone w: BIP KZN, siedzibie operatora, na terenie budowy, w prasie lokalnej, na stronach internetowych gminy, a także opublikowane w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób. Będzie ono zawierać informacje niezbędne do uczestnictwa w naborze, w tym termin składania dokumentów (nie krótszy niż 60 dni od daty publikacji ogłoszenia), a także wzory wniosku o najem oraz wymaganych oświadczeń (w tym o rękojmi terminowego uiszczania opłat z tytułu umowy najmu).
Jakie dokumenty powinienem złożyć?
Osoba zainteresowana najmem mieszkania będzie składała dokumenty operatorowi za pośrednictwem KZN. Do wniosku o najem będzie zobowiązana załączyć:
oświadczenie o rękojmi terminowego uiszczania opłat z tytułu umowy najmu,
oświadczenie o adresie do korespondencji,
kopie dokumentów potwierdzające prawo do skorzystania z kryteriów pierwszeństwa (w przypadku, gdy zamierza to uczynić) wraz ze zgodą na przetwarzanie danych osobowych dla potrzeb kontroli zasadności stosowania preferencji.
Jakie są rodzaje najmu lokalu mieszkalnego?
Zgodnie z art. 3 ustawy:
najem z opcją oznacza umowę najmu o czynszu normowanym związaną z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania,
najem bez opcji – umowę najmu o czynszu normowanym niezwiązaną z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania.
Przy czym każda umowa będzie oferowana w pierwszej kolejności jako umowa z opcją – to najemca będzie decydował o tym, czy zamierza dążyć do zakupu najmowanego mieszkania. W przypadku umowy najmu bez opcji najemca będzie miał możliwość przekształcenia umowy w umowę najmu z opcją w każdym czasie trwania stosunku najmu, a jeśli do upływu 15-letniego okresu trwania umowy pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształci się w prawo pierwokupu.
Na jaki czas zawierane są umowy najmu?
Umowa najmu bez opcji jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 15 lat. Natomiast umowa najmu z opcją dojścia do własności jest zawierana na czas 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat.
Czy przy wyborze rodzaju umowy najmu mogę po kilku/kilkunastu latach zmienić rodzaj umowy? Czy rodzaj umowy najmu wybieram jednokrotnie i docelowo? Czy jest możliwość rezygnacji z wybranej opcji?
W przypadku umów najmu bez opcji najemca może złożyć pisemny wniosek o przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej. Najemca może złożyć wniosek o przekształcenie przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. Jeśli do upływu 15-letniego okresu trwania umowy pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształci się w prawo pierwokupu.
Ponadto każde mieszkanie o czynszu normowanym w zasobie operatora będzie mogło być wynajęte z opcją dojścia do własności – jako pierwsza będzie oferowana umowa z opcją dojścia do własności mieszkania. Potencjalny najemca będzie mógł podjąć decyzję
o rezygnacji z możliwości na etapie zawierania umowy najmu lub w dowolnym momencie trwania tej umowy.
Jakie warunki powinienem spełniać, aby ubiegać się o wynajem mieszkania?
Każda osoba fizyczna (niezależnie od jej sytuacji finansowej i rodzinnej) będzie mogła się ubiegać o najem mieszkania. W sytuacji, gdy liczba zainteresowanych najmem mieszkania w danej lokalizacji będzie wyższa niż liczba budowanych mieszkań, zostaną zastosowane kryteria pierwszeństwa. Kryteria pierwszeństwa będą znane już na etapie ogłaszania przetargu dotyczącego danej nieruchomości.
Kiedy są stosowane kryteria pierwszeństwa?
Stosowanie kryteriów pierwszeństwa nastąpi dopiero w przypadku, gdy liczba zainteresowanych najmem mieszkania będzie wyższa niż liczba budowanych mieszkań. Kryteria te będą ustalane dla każdej inwestycji odrębnie w ogłoszeniu o przetargu, przy uwzględnieniu uwarunkowań przestrzennych oraz specyfiki lokalizacji, po zasięgnięciu opinii gminy na temat lokalnej sytuacji mieszkaniowej. Mogą być zatem uzależnione np. od lokalizacji inwestycji w pobliżu szkoły lub wielkości rodzin oczekujących na mieszkania.
Katalog kryteriów pierwszeństwa to:
- osoba ubiegająca się o najem w przeszłości posiadała prawo własności do domu jednorodzinnego lub innego mieszkania lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lecz w skutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utraciła ten dom lub mieszkanie;
- osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlegała lub podlega wywłaszczeniu;
- gospodarstwo domowe osiąga względnie niższe dochody,
- członkiem gospodarstwa domowego jest co najmniej jedno dziecko niepełnosprawne,
- członkiem gospodarstwa domowego jest co najmniej jedno dziecko,
- żaden członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem nie posiada oraz w przeszłości nie posiadał prawa własności do domu rodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, oraz nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny,
- członek gospodarstwa domowego zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania,
- członek gospodarstwa domowego wcześniej złożył wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w tej samej miejscowości, jednak nie zawarł umowy najmu z powodu większej liczby chętnych niż liczba dostępnych mieszkań,
- członek gospodarstwa domowego ma status repatrianta,
- osoba ubiegająca się o najem ukończyła 65 rok życia,
- osoba ubiegająca się o najem jest niepełnosprawna,
- osoba ubiegająca się o najem posiada Kartę Polaka.
Czy mam szanse na wynajęcie mieszkania jeżeli nie spełniam żadnego z kryteriów pierwszeństwa?
Stosowanie kryteriów pierwszeństwa nie wyklucza z możliwości ubiegania się o najem osób nimi nieobjętych, może jedynie wydłużyć się czas oczekiwania na mieszkanie, w przypadku gdy zainteresowanych będzie więcej niż oferowanych mieszkań.
Kryteria pierwszeństwa mogą być związane ściśle z lokalizacją danej inwestycji, co oznacza, że inwestycja może mieć charakter „dedykowany” szczególnym potrzebom, lub wręcz przeciwnie – korzystanie z nieruchomości przez osoby o określonych potrzebach może być utrudnione, np. jeśli wśród kryteriów pierwszeństwa nie znajdują się kryteria dotyczące niepełnosprawności, może to oznaczać, że np. dostęp do komunikacji publicznej dla osób o ograniczonej mobilności jest ograniczony, w szczególności droga dojścia do przystanku może być niedostosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych.
Czy jest jakiś limit zarobków, które trzeba osiągać żeby ubiegać się o najem mieszkania?
Ustawa nie przewiduje limitu zarobków uprawniającego do skorzystania z najmu mieszkania. Każda osoba fizyczna (niezależnie od jej sytuacji finansowej i rodzinnej) będzie mogła się ubiegać o najem mieszkania. Dopiero w przypadku, gdy liczba zainteresowanych najmem mieszkania w danej lokalizacji będzie wyższa niż liczba budowanych mieszkań, zostaną zastosowane kryteria pierwszeństwa. Jednym z kryteriów jest osiąganie względnie niższych dochodów przez gospodarstwo domowe. Co oznacza, że tylko w przypadku gdy dla danej inwestycji kryterium pierwszeństwa będzie osiąganie względnie niższych dochodów i jednocześnie liczba chętnych będzie większa niż liczba mieszkań, kryterium dochodu będzie miało znaczenie. Nie można jednak pomijać faktu, że każdy najemca jest obowiązany do podpisania oświadczenia – rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu.
Jestem osobą samotną i posiadam działkę budowlaną. Czy to mnie wyklucza z możliwości najmu mieszkania?
Każda osoba fizyczna (niezależnie od jej sytuacji finansowej i rodzinnej) będzie mogła się ubiegać o najem mieszkania. Prawo własności do działki budowlanej nie wyklucza z możliwości wynajmu mieszkania. W sytuacji, gdy liczba zainteresowanych najmem mieszkania w danej lokalizacji będzie wyższa niż liczba budowanych mieszkań, zostaną zastosowane kryteria pierwszeństwa, co nie wykluczy posiadania działki budowlanej z możliwości ubiegania się o najem, ale może wydłużyć się czas oczekiwania na mieszkanie.
Posiadanie nieruchomości gruntowej nie stanowi przesłanki negatywnego kryterium w zawarciu umowy najmu – osoby nieposiadające nieruchomości gruntowej nie będą traktowane priorytetowo w stosunku do właścicieli takiej nieruchomości.
Jakie są gwarancje ochrony najemcy?
Ustawa o KZN zawiera liczne rozwiązania zapewniające bezpieczeństwo najmu mieszkania z zasobu operatora. Osoba zainteresowana najmem może liczyć na następujące gwarancje:
- transparentne nabory najemców i nieważność umów zawartych przed upływem terminów przewidzianych na nabór,
- wybór przez najemcę rodzaju umowy najmu – z opcją lub bez opcji,
- gwarancja wieloletniego użytkowania mieszkania na zasadach najmu (w przypadku najmu bez opcji dojścia do własności umowa będzie mogła być zawarta na okres nawet 15 lat, w przypadku najmu z opcją – 30 lat),
- możliwość przekształcenia umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją w każdym czasie trwania stosunku najmu (jeśli do upływu 15-letniego okresu trwania umowy pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształca się w prawo pierwokupu),
- przyznanie najemcy bez opcji prawa pierwokupu w przypadku, gdy operator mieszkaniowy zamierza sprzedać mieszkanie,
- nieprzekraczanie określonej przepisami maksymalnej wysokości czynszu,
- nieprzekraczanie określonej przepisami maksymalnej wysokości opłat eksploatacyjnych,
- zakaz pobierania przez operatora mieszkaniowego innych opłat niż czynsz, opłaty eksploatacyjne, opłaty niezależne od operatora mieszkaniowego, do których należą wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych,
- ochrona uprawnień najemcy wynikających z umowy najmu z opcją przez obowiązek równoczesnego zawierania notarialnej umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności,
- ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu przez operatora: zaleganie z zapłatą opłat z tytułu najmu albo używanie mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem,
- możliwość określenia w umowie najmu z opcją zasad potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania,
- mechanizm przeniesienia na osobę użytkującą mieszkanie w ramach stosunku najmu z opcją własności tego mieszkania w przypadku ogłoszenia upadłości operatora,
- zrównanie najemcy z opcją w niektórych uprawnieniach w zarządzaniu nieruchomością wspólną z uprawnieniami właściciela.
Wszystkie te mechanizmy w sposób istotny zabezpieczają stosunek najmu przed działaniami nierespektującymi założeń wskazanych w Narodowym Programie Mieszkaniowym.
Jestem osobą niepełnosprawną. Chciałabym, aby wynajmowane mieszkanie było na parterze. Czy i gdzie mogę zgłosić swoją uwagę?
Najemca we wniosku o najem może uzupełnić rubrykę „Rodzaj preferowanego mieszkania”, w której można zaznaczyć m.in. ułatwienia dla osób niepełnosprawnych. Co więcej, osoby niepełnosprawne lub o ograniczonej mobilności powinny śledzić ogłoszenia o przetargach na stronie Biuletynu Informacji Publicznej KZN, w szczególności badać kryteria pierwszeństwa – wśród nich mogą się bowiem znaleźć te związane z niepełnosprawnością, co automatycznie oznacza inwestycję dostosowaną do potrzeb osób niepełnosprawnych.
Jestem cudzoziemcem. Czy mogę wynająć mieszkanie?
Tak. Ustawa nie wprowadza ograniczeń w zawarciu umowy najmu o czynszu normowanym przez osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego. Ponadto posiadanie Karty Polaka przez osobę ubiegająca się o zawarcie umowy najmu stanowi jedno z kryterium pierwszeństwa.
Czy mogę skorzystać z najmu mieszkania dla syna, który zaczął studia w Warszawie?
Zgodnie z art. 73 ust. 4 najemca nie może podnajmować mieszkania. Jest to zasada, od której przepisy przewidują jeden wyjątek – najemca może podnająć mieszkanie jeżeli podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Zwrot „osoba, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym” de facto oznacza osoby najbliższe, rodzinę, niezależnie od tego czy obowiązki alimentacyjne są zasądzone przez sąd – to krąg osób, wobec których sąd może taki obowiązek zasądzić. Dodatkowo, syn jako osoba fizyczna oraz pełnoletnia może zostać potencjalnym najemcą. Ponadto w puli kryteriów pierwszeństwa znajduje się kryterium związane ze zmianą miejsca zamieszkania w celu nauki lub podjęcia pracy.
Czy jest obowiązek meldunku przy wynajęciu mieszkania z opcją dojścia do własności?
Ustawa nie wymaga od potencjalnego najemcy obowiązku meldunkowego. 27 sierpnia 2015 r. została podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej ustawa z 23 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ewidencji ludności (Dz. U. z 2015 r. poz. 1337). Ustawa przesuwa termin zniesienia obowiązku meldunkowego na 1 stycznia 2018 r.
Jaka będzie wysokość czynszu?
Wysokość czynszu uzależniona jest od rodzaju najmu (najem z opcją lub najem bez opcji) oraz lokalizacji inwestycji. Rada Ministrów będzie corocznie, do dnia 31 marca, wydawała rozporządzenie określające wysokość czynszu dla 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania tak najmu z opcją jak i najmu bez opcji. Ponadto zadaniem KZN będzie m.in. nadzorowanie wysokości czynszów tak, aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w przepisach wydanych na podstawie tej ustawy. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu zostały przewidziane kary administracyjne.
Jakie będą konsekwencje, w przypadku niezapłacenia czynszu w bieżącym miesiącu, przy podpisanej umowie najmu z opcją dojścia do własności?
Niezapłacenie czynszu przez jeden miesiąc nie będzie wiązało się z żadnymi negatywnymi konsekwencjami dla najemcy – będzie on tylko nadal obowiązany do uiszczenia kwoty czynszu. Natomiast w przypadku umów najmu z docelowym przeniesieniem własności możliwe będzie także potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania (zgodnie z art. 85 ust. 8).
Czy jest możliwa zamiana mieszkania na większe?
Ustawa nie przewiduje takiej możliwości – podstawową ustawową zasadą jest transparentność w naborze najemców, co oznacza, że nawet w przypadku rozwiązania umowy najmu przez najemcę, najem takiego mieszkania będzie dokonywany poprzez zamieszczenie ogłoszenia na stronach KZN oraz za pośrednictwem KZN.
Zamiana mieszkania na większe może nastąpić poprzez procedurę rozpoczynającą się złożeniem wniosku o najem dla określonej inwestycji do KZN.
Jaka jest różnica pomiędzy umową najmu instytucjonalnego a umową najmu okazjonalnego?
Podstawowymi różnicami jest maksymalny czas trwania umowy najmu oraz charakterystyka właściciela mieszkania.
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Tym samym najem okazjonalny to najem, gdzie właścicielem mieszkania jest wyłącznie osoba fizyczna. Co więcej, osoba ta nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.
W wypadku umowy najmu instytucjonalnego wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych. Umowa taka zawierana jest jedynie na czas oznaczony (z wyłączeniem stosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego przewidującego, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony). Tym samym najem okazjonalny to najem, gdzie właścicielem mieszkania jest podmiot, który najmem lokali zajmuje się niejako zawodowo.
Ponadto w przypadku najmu okazjonalnego najemca ma obowiązek wskazania lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku rozwiązania umowy najmu. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego, ustawodawca odstąpił od tego wymogu, bowiem miałby on jedynie charakter pozorny, a co więcej, mógłby wykluczyć z możliwości zawarcia umowy najmu o czynszu normowanym te osoby, które w dniu podpisywania umowy nie mogą wskazać miejsca, do którego mogliby się przeprowadzić.
Jaka jest różnica w zakresie ponoszonych opłat pomiędzy umową najmu, a umową najmu z opcją dojścia do własności?
Najemca, który zawarł umowę najmu z opcją lub najmu bez opcji jest obowiązany do zapłaty: czynszu normowanego, opłaty eksploatacyjnej oraz opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego (opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Dodatkowa opłata dotycząca ceny mieszkania płatnej w comiesięcznych ratach obejmuje umowę najmu z opcją dojścia do własności. Opłaty będą szczegółowo określone w umowie najmu oraz w umowach z dostawcami mediów.
Czy prócz ponoszonych opłat z tytułu najmu instytucjonalnego najemca jest zobowiązany do innych należności?
Tak, zgodnie z polskim prawem oraz przyjętymi praktykami rynkowymi, wynajmujący może wymagać od najemcy wpłacenia kaucji, aby zabezpieczyć się na wypadek ewentualnych szkód lub zaległości w opłatach. Kaucja ta może wynosić równowartość sześciomiesięcznego czynszu, jednak wysokość kaucji i zasady jej zwrotu są często ustalane w samej umowie najmu.
Kaucja powinna zostać zwrócona po zakończeniu najmu, zazwyczaj po potrąceniu ewentualnych kosztów związanych z naprawami uszkodzeń. W przypadku dłuższych umów, możliwa jest również waloryzacja kaucji, aby odzwierciedlić zmiany wartości pieniądza. Określone jest to w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień między stronami.
Co oznacza prawo pierwokupu?
W przypadku przekształcenia umowy najmu bez opcji (jeśli do końca trwania 15 lat najmu pozostało mniej niż 6 miesięcy) w umowę najmu z opcją – możliwość ta przekształca się w prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu przysługuje również najemcy bez opcji, jeśli operator mieszkaniowy chce sprzedać mieszkanie. Prawo pierwokupu oznacza, że właściciel mieszkania, gdy ma zamiar je sprzedać, musi zaoferować zakup mieszkania dotychczasowemu najemcy. Dopiero po rezygnacji najemcy z zakupu, mieszkanie może być przedmiotem sprzedaży innej osobie niż najemca. O zachowanie prawa pierwokupu najemcy dba m.in. notariusz, który nie może sporządzić umowy sprzedaży jeśli nie zaoferowano dotychczasowemu najemcy zakupu mieszkania, a on z tej możliwości zrezygnował.
Jak długo muszę wynajmować mieszkanie (w przypadku zawarcia umowy najmu z opcją), aby być właścicielem mieszkania?
Umowa najmu z opcją dojścia do własności jest zawierana na czas 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat. Najemca może złożyć wniosek
o przeniesienie własności mieszkania, za pośrednictwem KZN, do operatora mieszkaniowego. Wówczas operator mieszkaniowy zawiera umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, o ile najemca uiścił pełną cenę mieszkania. Tym samym, by stać się właścicielem mieszkania należy je wynajmować na podstawie umowy najmu z opcją, przez co najmniej 15 lat.
W inwestycjach realizowanych przez operatorów mieszkaniowych będą się znajdowały także mieszkania nieobjęte reżimem ustawy – tym samym osoba, która jest zainteresowana nabyciem mieszkania w określonej lokalizacji i posiada na ten cel środki, będzie mogła zakupić mieszkanie od razu, na zasadach rynkowych.
Jak przebiega postępowanie w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją?
Zgodnie z art. 92 ust. 1 i 2, w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją i opróżnienia mieszkania operator mieszkaniowy wypłaca byłemu najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu. Zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania.
Jak przebiega postępowanie w przypadku śmierci najemcy?
W przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu mieszkania wstąpi: jego małżonek, dzieci ze związku małżeńskiego, inne osoby, wobec których najemca jest obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, pod warunkiem że osoby te będą stale zamieszkiwać z najemcą w tym mieszkaniu do chwili jego śmierci. W razie braku takich osób stosunek najmu wygaśnie, a operator mieszkaniowy wypłaci spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu.
Jakie uprawnienia posiada najemca z opcją spośród wynikających z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali?
Najemca z opcją korzysta ze szczególnych uprawnień wynikających z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. W określonych ustawą sytuacjach ma uprawnienia przysługujące właścicielowi lokalu. W zakresie zarządzania nieruchomością wspólną najemca z opcją może:
- określić sposób zarządu nieruchomością wspólną,
- uczestniczyć w wyborze zarządu w przypadku co najmniej 8 lokali w budynku,
- być członkiem zarządu (i żądać z tego tytułu stosownego wynagrodzenia),
- uczestniczyć w:
- podejmowaniu uchwał właścicieli, w tym o zgodzie na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, oraz udzielaniu pełnomocnictw w zakresie czynności przekraczającej ten zakres,
- podejmowaniu uchwały w przedmiocie absolutorium dla zarządu lub zarządcy,
- wyrażaniu zgody na połączenie lub podział nieruchomości w przypadkach wskazanych w przepisach,
- zebraniach ogółu właścicieli lokali (w tym otrzymywać zawiadomienia o zebraniu) i wnioskować na zasadach określonych w przepisach o zwołanie takiego zebrania,
- ponosić wspólnie z innymi właścicielami koszty opracowania i aktualizacji dokumentacji technicznej budynku na zasadach wskazanych w przepisach,
- kontrolować działalność zarządu.
